רכישת דירה מקבלן

ככלל, רכישת דירה אינה עסקה פשוטה. מדובר בעסקת מקרקעין מורכבת הטומנת בחובה סיכונים, קשיים ומכשולים
לא מעטים בפרט שעסקינן ברכישת דירה מקבלן כאשר לרוב, הדירה עודנה "על הנייר" או בשלבי בניה ואנו נדרשים
לחתום עם הקבלן על חוזה התקשרות ולהתחייב מראש לכל תנאיו.

מטבעו, החוזה ונספחיו כוללים תנאים ונתונים רבים והוא מנוסח ע"י עוה"ד מטעם הקבלן שאינו אחראי כלפי הרוכש
לתוכנו פרט להתחייבות לרשום הדירה ע"ש הרוכש בסוף התהליך, ומכאן שהחוזה מגן על הקבלן הרבה יותר מאשר
על הרוכש. לכן בטרם חתימה על החוזה מומלץ להציגו בפני עו"ד הבקיא בתחום לצורך בחינתו ותיקונו לטובת הרוכש,
ביצוע יעיל ויסודי של בדיקות משפטיות בתחומים ובמרשמים שונים אודות הדירה והקבלן וכן לצורך ליווי הרוכש עד
לסיום התהליך, והכל על מנת להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה המדויקת והבטוחה לטובת הרוכש.

יודגש כי הנושא דנן הינו מורכב ורחב יריעה לכן בכתבה זו אציג בקצרה מקצת מהנקודות העיקריות שיש לבדוק
היטב ולכל הפחות לתת עליהם את הדעת בחוזה הרכישה מהקבלן טרם החתימה:

זכויות קנייניות - יש לברר ברשויות ובמרשמים המתאימים מהות זכויותיו הקנייניות של הקבלן על הקרקע ואופיים
(בעלות, חכירה, "עסקת קומבינציה" וכיוצ"ב) וכן האם קיימים על הקרקע עיקולים, שיעבודים, הערות אזהרה או אחרות
למיניהן (לדוגמא מטעם רשויות התכנון, המס, מוסד בנקאי) לטובת צדדים שלישיים כלשהם.

היבטים תכנוניים - חשוב לבדוק האם בידי הקבלן היתר בניה מאושר ובתוקף מאת הוועדה המקומית שליד הרשות
המקומית, ולפיו לבחון הפרטים באשר לאופי הבניה וצורתה, מס' קומות/דירות וכיוצ"ב. במקרים מסוימים מומלץ לבדוק
גם את התב"ע הרלוונטית המתייחסת, בין היתר, ליעוד הקרקע באזור והשימושים המותרים בה ובסביבתה הקרובה
(מגורים, מסחר וכיוצ"ב).

ערבויות - על כל תשלום המעוגן בהסכם להיות ישולם לפי לוח תשלומים בהתאם לקצב התקדמות הבניה ולהיות מובטח
באחת מחמש הערובות עפ"י חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) כגון: הערת אזהרה, ערובה בנקאית,
ביטוח ועוד. במידה והקבלן מקבל ליווי בנקאי פיננסי לבניה יש לוודא כי בחוזה קיימת התחייבות להמצאת
"מכתב החרגה מוחלט" לידי הרוכש לפיו מסכים הבנק כי השעבוד לא יחול על הדירה הנרכשת.

בדק ואחריות - התחייבויות הקבלן למתן אחריות לטיב העבודה, החומרים, אי התאמות וליקויים לפחות לתקופות הבדק
והאחריות עפ"י חוק המכר. רצוי לערוך פרוטוקול במעמד מסירת הדירה המציין כל הליקויים הגלויים והדחופים ולמוסרו
לקבלן.

מסירת הדירה - חשוב לבחון כי קיים מועד מוגדר למסירת המפתחות ולצמצם אפשרויות הקבלן לאיחורים בהתקיים נסיבות
שונות, ולוודא כי הפיצוי בגינם ריאלי (לפחות בגובה דמי שכירות באזור) וכי קיים סעיף המקנה לרוכש זכות ביטול ההסכם
וקבלת פיצוי בגין איחור משמעותי.

רישום זכויות - יש לוודא כי בחוזה יצוין תאריך לפיו מתחייב הקבלן להשלים תוך פרק זמן סביר את רישום הדירה ע"ש
הקונה כיחידה נפרדת בבית המשותף.


המידע המובא בכתבה הינו בסיסי וראשוני ואין באמור בו להוות בשום מקרה כדי ייעוץ משפטי או תחליף לו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עו"ד העוסק בתחום טרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתכם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.



יעקב כבביה, עו"ד




הכותב הינו עו"ד שותף במשרד עו"ד יפרח-כבביה המתמחה בנושאים הבאים:

 חוזים – מקרקעין (מכירה/קניה/שכירות)
 נזיקין – תאונות דרכים, נזקי גוף ורכוש, תביעות ביטוח
 דיני עבודה – תביעות שכר, פיצויים, פיטורין
 עובדים זרים
 הוצאה לפועל
 תביעות כספיות
 ייצוג אגודות שיתופיות וועדים מקומיים
 תעבורה

כתובת: רח' אבא הלל 1 פארק תעשיה צפוני לוד.
טל': 08-9251764, 08-9252763.
פקס': 08-9252881.
דוא"ל: yc_law@zahav.net.il